Pour répondre aux défis de la logistique urbaine et de la raréfaction du foncier disponible, particulièrement aigu en zone dense francilienne, les entrepôts à étages percent dans le paysage, relevait CBRE la semaine dernière sur le SIMI, en présentant une étude ad hoc. Déjà bien établie en Asie, par exemple avec des sites dépassant la dizaine de niveaux à Hong Kong, la tendance s’acclimate aux États-Unis et désormais en Europe. La France avait connu des projets pionniers dans les années 70, et plusieurs réalisations ont remis la formule au goût du jour ces dernières années. Dont l’entrepôt Air² de Vailog / Segro, en mode XXL à Gennevilliers, inauguré début 2019 (voir NL 2856). Or si CBRE a recensé 16 bâtiments multi-niveaux existants en Ile-de-France, développant 784.000 m², une surface quasi équivalente sera mise sur le marché francilien d’ici 2026. Soit 767.120 m² au programme, via 7 projets en cours de construction ou prêts à démarrer, et 15 autres encore en phase d’étude (un peu plus de 100.000 m² relevant de la restructuration de bâtiments existants). CBRE note par exemple les programmes en cours de finalisation de Segro aux Gobelins, dans le 13ème (l’inauguration est prévue en janvier, voir NL 3382), ou de Sogaris à Ivry avec son programme mixte des Ardoines (au calendrier similaire, voir NL 3671). D’autres moins avancés sont dans le radar, CBRE citant notamment celui – intramuros – de Prologis sur la Zac Batignolles (voir NL 3498), ou un autre dans l’existant de Tikehau à Gennevilliers (où Goodman garde le cap de son vaste projet Green Dock, voir NL 3357). « Pendant longtemps, on a construit horizontal et loin, il va falloir maintenant construire vertical et proche : c’est un vrai changement de paradigme imposé conjointement par le e-commerce, les nouveaux besoins logistiques et industriels, et plus globalement la rareté foncière », synthétise Elvire Remars, directrice Activités Ile-de-France chez CBRE. Détaillant les facteurs d’émergence de ce nouveau marché d’entrepôts multi-niveaux urbains, l’étude en aborde aussi les contraintes et défis, notamment techniques côté construction ou ICPE, mais aussi sous l’angle de leur commercialisation, s’agissant souvent de projets multi-locataires. Nul doute que ce sujet aux multiples niveaux figurera dans notre prochain dossier Immobilier axé logistique urbaine, programmé dans le numéro de mars. MR
La géographie francilienne des projets logistiques et industriels à étages recensés par CBRE. © CBRE Research, T3 2023