Un nouvel indicateur chez Prologis, le True Month of Supply

Dans le monde de la logistique, l’acronyme TMS avait déjà deux significations possibles, et en voici désormais une troisième : True Months of Supply. C’est le nouvel indicateur conçu par Prologis pour illustrer la dynamique de l’offre et de la demande sur le marché locatif de l’immobilier logistique. Traditionnellement calculé comme le ratio entre le total des projets en construction développement et l’absorption nette, le nombre de mois d’approvisionnement pour l’immobilier logistique perd de sa pertinence sur les marchés où le taux de vacance est très faible, selon le propriétaire, opérateur et développeur américain. D’où l’invention de ce nouvel indicateur TMS, qui est, sur un marché donné, la somme des biens existants vacants et des projets en cours de développement non loués divisée par l’absorption nette sur les 4 derniers trimestres, et multipliée par 12 mois. Il se trouve qu’en Europe, le TMS actuel est de 6 mois, soit le niveau le plus bas jamais atteint, par rapport à un pic de plus de 50 mois en 2009. Par comparaison, il est de 16 mois aux Etats-Unis. Pourquoi un tel écart entre les deux marchés, même si il s’est réduit au cours du temps ? Selon Dirk Sosef, vice-président Recherche et Stratégie chez Prologis, les caractéristiques de ces deux marchés sont différentes, notamment sur la part plus élevée de construction "sur-mesure" en cours de développement en Europe. « L’année dernière, environ 60 % des projets étaient de type "sur mesure", contre 15 % aux États-Unis » a-t-il indiqué. Autre découverte intéressante : le TMS montre une forte corrélation (-0,9) avec un autre indicateur si l’on regarde l’évolution depuis 2007 (voir illustration). Plus le True Months of Supply est bas, et plus la croissance annuelle des loyers est élevée. Ce dernière est actuellement de l’ordre de 10% en Europe selon Prologis. JLR